Illegal buildings: Static and energy upgrade with a reduction of the fine of up to 65%

By in ,
Illegal buildings: Static and energy upgrade with a reduction of the fine of up to 65%

Illegal buildings: Static and energy upgrade with a reduction of the fine of up to 65%

Over 80% of our buildings were built prior to 1985 and need a static and energy upgrade, while many of those buildings were built illegally and lack, to a large extent, static adequacy.  This issue is important as it pertains to the safety of people and properties, and it will surely concern all of us in the future. Therefore, the state is giving incentives to its citizens to legalize these buildings and be part, at the same time, of the efforts to save energy.

The owners can offset up to 65% of the fine on their illegal buildings, with works and materials for the energy upgrade of their homes and the static study and interventions for the static reinforcement of their buildings.

Therefore, instead of paying significant fines for their illegal buildings, they can invest this money on their property and improve their quality of life, through this energy and static upgrade.


What applies to the static integrity of illegal buildings?

The general orientation of the Ministry is to inspect the static adequacy of:

  • Any constructions which are completely illegal.
  • Any constructions with illegal parts which strain significantly the static adequacy of the building.
  • Any constructions which previously subsumed to the law on illegal constructions and have been, according to the report of the engineer, characterized as high priority for a follow-up inspection.

Which illegal constructions are exempted from this static study?

Exempt from the static adequacy study are the following constructions which only require a technical report:

  • Constructions completed prior to 9/6/1975.
  • Constructions completed prior to 1/1/1983.
  • Small infractions (e.g. additional insulation in the facades, construction of a pergola etc.).
  • Buildings which are not very important for the safety of the public, such as rural buildings, sheds, stables, etc.)
  • Semi-open areas which were closed.
  • Compartmentalization and changes in the space layout. 

Also, the following are exempted under special conditions:

Attics, balconies, constructions on the terrace, specific changes of usage, closure of the garage space, storage rooms, added roof, illegal constructions or added heights of a small surface area, and earthquake-stricken constructions.


How much does a static study cost?

The cost of the study depends on the form of the building, its age, the regulative framework which will be used, whether there are shuttering plans or not. Also, there is an additional fee if the building is deemed statically inadequate, and research works will be required such as inspection of the concrete, ferrous materials etc., and a static reinforcement study will have to be conducted.


What do people who carry out the static adequacy study gain?

According to the law, an additional reduction of 10% of the fine is granted to those who submit their static adequacy study with their declaration of subsumption. Also, if the static adequacy study mentions that there is an inadequacy and necessity for static reinforcement, then, if the reinforcement works are completed in accordance with the study, the fine is reduced based on the seismic hazard area in which the building is located.  The reduction varies from 30% to 60%. NB! The reduction does not apply to the owners of buildings which have received a subvention from state programs or programs co-financed by the European Union for the repair/ replacement or reinforcement of the building or the repair of damages to buildings which have been affected by natural disasters (earthquake, fire, flood, landslide).


Which expenses are offset with the fines?

  • Purchase of materials and equipment.
  • Additional works for the completion of the interventions such as dismantling/disposal, installation, replacement, scaffolding, etc.
  • Compensation of the building inspectors.
  • Fees for static adequacy and static reinforcement studies.

I want to put my illegal building in order in order to transfer it. Do I have to do the static reinforcement before the transfer or can it be done later?

You can appoint an engineer immediately to legalize your illegal building. The engineer will inform you whether reinforcement of the building is necessary. According to the legislation, in the case of static inadequacy, the owner is obliged to proceed to the conduct of an interventions’ study and to complete the reinforcement works which arise from the study within a period of three years. Therefore, you can transfer the property, however in the attestation of the engineer which will be attached to the contract, this obligation will be explicitly mentioned so that the new owner is informed that he also undertakes the obligation to execute these works.  Take note however that until the completion of the reinforcement works, the fully or partially illegal building cannot be leased and cannot obtain an operating permit.


What applies to the illegal constructions which are energetically upgraded?

According to the law in effect, for illegal constructions built prior to 2003, the fine is reduced by 30% to 50%, provided energy upgrade works are completed, regarding the illegal constructions and usages, based on the study of a competent engineer.

More specifically, this reduction is dependent on the size of the illegal construction.

a) 50% for infractions up to 250 square meters for use as a residence,

b) 30% for infractions up to 250 square meters for use as a residence,

c) 50% for infractions up to 500 square meters for uses other than a residence,

d) 30% for infractions over 500 square meters for uses other than a residence.


Which expenses are covered?

The expenses which can be covered are the following:

a) expenses for the purchase of materials and equipment (e.g. photovoltaic system),

b) additional works for the completion of the interventions pertaining to their realization (e.g. dismantling, replacement, scaffolding)

c) the cost for the conduct of the two energy inspections which are required.

However, the property owner must not have received a subvention for the same property from any other program regarding the improvement of energy efficiency, such as the program “Exikonomo”.


What are the necessary interventions?

In general, the interventions will concern: replacement of the chambranles, installation of shading systems, thermal insulation of the casing of the building, replacement of the furnace or the water heater, installation of solar systems in the casing of the building, heating, cooling, air conditioning and hot water supply systems.


What do people who see to the energy and static adequacy of their illegal building gain?

According to the law, the owner of an illegal construction may submit an application for the simultaneous reduction of the fine of the illegal construction due to an energy upgrade and due to a static reinforcement. In this case, the maximum rate of reduction of the fine attains 65%.

Αυθαίρετα: Στατική και ενεργειακή αναβάθμιση με έκπτωση πρόστιμου έως 65%

Πάνω από το 80% του κτιριακού μας αποθέματος είναι κτισμένο προ του 1985 και χρήζει στατικής και ενεργειακής αναβάθμισης, ενώ πολλά απ’ αυτά είναι αυθαίρετα και στερούνται σε μεγάλο βαθμό στατικής επάρκειας.  Το θέμα είναι σοβαρό, διότι άπτεται της ασφάλειας ανθρώπων και περιουσιών και σίγουρα θα απασχολήσει μελλοντικά όλους μας. Έτσι η Πολιτεία δίνει κίνητρα στους πολίτες προκειμένου να γίνει νομιμοποίηση αυτών των αυθαιρέτων και ταυτόχρονα να συμμετέχουν στην προσπάθεια για εξοικονόμηση ενέργειας.

Οι ιδιοκτήτες μπορούν να συμψηφίσουν μέχρι και το 65% του προστίμου του αυθαιρέτου τους, με εργασίες και υλικά για την ενεργειακή αναβάθμιση των σπιτιών τους καθώς και για την στατική μελέτη και επεμβάσεις στατικής ενίσχυσης του κτιρίου τους.

Έτσι αντί να πληρώνουν μεγάλα πρόστιμα για τα αυθαίρετα, θα επενδύσουν τα χρήματα στην ίδια τους την περιουσία και θα βελτιώσουν την ποιότητα της ζωής τους, κάνοντας την ενεργειακή και στατική αναβάθμισή του.


Τι ισχύει με τη στατικότητα των αυθαιρέτων;

Η γενική κατεύθυνση του Υπουργείου είναι να ελέγχονται για τη στατική τους επάρκεια:

  • Όσες κατασκευές είναι εξ’ ολοκλήρουαυθαίρετες.
  • Όσες έχουν αυθαίρετα τμήματα τα οποία επιβαρύνουν σημαντικά την στατική επάρκεια του κτιρίου.
  • Όσες κατασκευές είχαν υπαχθεί παλιότερα στο νόμο αυθαιρέτων και σύμφωνα με την έκθεση του μηχανικού είχαν χαρακτηρισθεί ως υψηλής προτεραιότητας για επανέλεγχο.

Ποια αυθαίρετα εξαιρούνται από τη στατική μελέτη;

Απαλλάσσονται της μελέτης στατικής επάρκειας και απαιτείται μόνο τεχνική έκθεση για:

  • Κατασκευές που ολοκληρώθηκαν πριν την 9/6/1975.
  • Κατασκευές που ολοκληρώθηκαν πριν την 1/1/1983.
  • Μικρές παραβάσεις (π.χ. προσθήκη μόνωσης σε όψεις, κατασκευή πέργκολας κ.ά.).
  • Κτίρια μικρής σπουδαιότητας ως προς την ασφάλεια του κοινού όπως: αγροτικά οικήματα,υπόστεγα, στάβλοι, κ.λπ.
  • Hμιυπαίθριοι που έκλεισαν.
  • Διαμερισματώσειςκαι αλλαγές διαρρύθμισης χώρου.

Επίσης υπό προϋποθέσεις απαλλάσσονται:

Πατάρια, εξώστες, κατασκευές στο δώμα, υπόγειοι χώροι, ορισμένες αλλαγές χρήσεων, κλείσιμο πιλοτής, σοφίτες, αποθήκες, προσθήκη στέγης, μικρού εμβαδού αυθαίρετες κατασκευές, μικρού εμβαδού προσθήκη καθ’ ύψος και τα σεισμόπληκτα.


Πόσο κοστίζει μια μελέτη στατικής επάρκειας;

Το κόστος της μελέτης εξαρτάται από τη μορφή του κτιρίου, τον χρόνο κατασκευής του, το κανονιστικό πλαίσιο που θα χρησιμοποιηθεί, αν υπάρχουν σχέδια ξυλοτύπων ή όχι. Επίσης υπάρχει επιπλέον επιβάρυνση σε περίπτωση που το κτίριο κριθεί στατικά ανεπαρκές και θα πρέπει να γίνουν διερευνητικές εργασίες όπως έλεγχος μπετόν, σιδήρου κ.λπ., καθώς και σύνταξη στατικής μελέτης ενίσχυσης.


Τι κερδίζουν όσοι υλοποιήσουν τη μελέτη στατικής επάρκειας στα αυθαίρετα;

Σύμφωνα με το νόμο, δίνεται επιπλέον έκπτωση 10% επί του προστίμου, για όσους υποβάλουν ταυτόχρονα με τη δήλωση υπαγωγής και την μελέτη στατικής επάρκειας. Επίσης αν από τη μελέτη στατικής επάρκειας προκύπτει ανεπάρκεια και απαίτηση στατικής ενίσχυσης, τότε, σε περίπτωση που οι εργασίες ενίσχυσης ολοκληρωθούν σύμφωνα με τη μελέτη, το πρόστιμο μειώνεται ανάλογα με την περιοχή σεισμικής επικινδυνότητας που βρίσκεται το κτίριο. Η μείωση κυμαίνεται από 30% έως 60%. Προσοχή! Η μείωση δεν ισχύει για κτίρια των οποίων οι ιδιοκτήτες έλαβαν επιδότηση από κρατικά ή συγχρηματοδοτούμενα από την Ευρωπαϊκή Ένωση προγράμματα για την επισκευή / αποκατάσταση ή ενίσχυση του κτιρίου ή αποκατάστασης ζημιών σε κτήρια που έχουν πληγεί από φυσικές καταστροφές (σεισμό, πυρκαγιά, πλημμύρα, κατολίσθηση).


Ποιες δαπάνες συμψηφίζονται με τα πρόστιμα;

  • Αγοράς υλικών και εξοπλισμού.
  • Πρόσθετες εργασίες για την ολοκλήρωση των παρεμβάσεων, όπως εργασίες αποξήλωσης/αποκομιδής, τοποθέτησης/εγκατάστασης, αποκατάστασης, τοποθέτησης ικριωμάτων, κ.λπ.
  • Αποζημίωσης των ελεγκτών Δόμησης.
  • Αμοιβές μελετών στατικής επάρκειας και στατικής ενίσχυσης.

Θέλω να τακτοποιήσω το αυθαίρετό μου για να το μεταβιβάσω. Πρέπει πρώτα να γίνει η στατική ενίσχυση του σπιτιού ή μπορεί αργότερα;

Μπορείτε άμεσα να αναθέσετε σε μηχανικό την τακτοποίηση του αυθαιρέτου. Ο μηχανικός θα σας ενημερώσει αν χρειάζονται να γίνουν εργασίες ενίσχυσης του κτιρίου. Σύμφωνα με τη νομοθεσία σε περίπτωση στατικής ανεπάρκειας, ο ιδιοκτήτης είναι υποχρεωμένος μέσα σε διάστημα 3 ετών να προβεί στην εκπόνηση μελέτης επεμβάσεων και να υλοποιήσει τις εργασίες ενίσχυσης, που προκύπτουν από τη μελέτη. Επομένως μπορείτε να κάνετε την μεταβίβαση, όμως στη βεβαίωση του μηχανικού που θα συνοδεύει το συμβόλαιο, θα αναγράφεται ρητά η υποχρέωση, ώστε ο νέος ιδιοκτήτης να είναι ενήμερος ότι αναλαμβάνει και την υποχρέωση της εκτέλεσης των εργασιών.  Προσοχή όμως, γιατί μέχρι την υλοποίηση των εργασιών ενίσχυσης η εξ ολοκλήρου αυθαίρετη κατασκευή ή η αυθαίρετη προσθήκη δεν μισθώνεται και δεν λαμβάνει άδεια λειτουργίας.


Τι ισχύει για τα αυθαίρετα που αναβαθμίζονται ενεργειακά;

Σύμφωνα με τον ισχύοντα νόμο, για αυθαίρετα που κτίστηκαν πριν από το 2003, το πρόστιμο μειώνεται από 30% έως και 50%, αν για την υπαγωγή αυθαίρετων κατασκευών και χρήσεων ολοκληρωθούν εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης με βάση μελέτη αρμόδιου μηχανικού.

Συγκεκριμένα η έκπτωση δίνεται ανάλογα με το μέγεθος του αυθαιρέτου.

α) 50% για υπερβάσεις έως 250 τ.μ. για χρήση κατοικίας,

β) 30% για υπερβάσεις άνω των 250 τ.μ. για χρήση κατοικίας,

γ) 50% για υπερβάσεις έως 500 τ.μ. για άλλες χρήσεις πλην κατοικίας,

δ) 30% για υπερβάσεις άνω των 500 τ.μ. για άλλες χρήσεις πλην κατοικίας.


Ποιες δαπάνες καλύπτονται;

Οι δαπάνες που μπορούν να καλυφθούν είναι:

α) δαπάνες για αγορά υλικών και εξοπλισμού (π.χ. φωτοβολταϊκό σύστημα),

β) πρόσθετες εργασίες ολοκλήρωσης των παρεμβάσεων που σχετίζονται με την υλοποίησή τους (π.χ. αποξήλωση, αποκατάσταση, σκαλωσιά)

γ) το κόστος για την διενέργεια των δύο ενεργειακών επιθεωρήσεων που απαιτούνται.

Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου όμως, δεν θα πρέπει να έχει λάβει επιδότηση για το ίδιο ακίνητο από άλλο πρόγραμμα για τη βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης του, όπως το «Εξοικονομώ».


Ποιες είναι οι απαιτούμενες παρεμβάσεις;

Γενικά οι παρεμβάσεις θα αφορούν σε: αντικατάσταση των κουφωμάτων τοποθέτηση συστημάτων σκίασης θερμομόνωση του κελύφους του κτιρίου αντικατάσταση του καυστήρα ή του λέβητα τοποθέτηση ηλιακών συστημάτων στο κέλυφος του κτιρίου συστήματα θέρμανσης, ψύξης, κλιματισμού και παροχής ζεστού νερού χρήσης.


Τι κερδίζουν όσοι προβούν ταυτόχρονα σε ενεργειακή και στατική επάρκεια του αυθαιρέτου τους;

Σύμφωνα με το νόμο, ο ιδιοκτήτης αυθαιρέτου μπορεί να υποβάλει αίτημα ταυτόχρονης μείωσης του προστίμου της αυθαίρετης κατασκευής λόγω ενεργειακής αναβάθμισης και λόγω στατικής ενίσχυσης. Σε αυτή την περίπτωση ο μέγιστος συντελεστής μείωσης του προστίμου φτάνει στο 65%.


Sourced from:

(1 vote. Average 5 of 5)